Круглый стол «Функционирование экспертных советов СРО в Нижегородской области» Из материалов выступления Л.З. Чернорудского

Наш опыт в сфере экспертизы отчетов об оценке свидетельствует о том, что случаи некачественной оценки не уменьшились. Речь идет не только о формальных нарушениях, присутствующих в отчетах, так и грубых нарушениях искажающих, итоговую величину рыночной стоимости объектов в несколько раз.

Изменился характер нарушений. Если сегодня можно утверждать, что формальных нарушений в отчетах стало меньше, то возросли нарушения методологического характера, использование оценщиками в отчетах недостоверных, противоречивых сведений.

Имеется опасение, что система контроля в рамках саморегулируемых организаций будет носить более субъективный характер к деятельности оценщиков, чем система государственного контроля. В связи с чем необходимо детально проработать критерии оценки саморегулируемой организацией качества проверяемых отчетов. Важнейшим критерием должно стать наличие эффективной внутренней системы контроля качества работы ее членов.

1. На первом этапе, целесообразно выработать и определить критерии экспертизы отчетов об оценке, выполняемые саморегулируемыми организациями. Имеющийся опыт показывает, что зачастую, выданные заключения по экспертизе отчетов об оценке, не являются по-нашему мнению экспертизой в полном смысле слова. Т.е. в заключениях эксперты указывают наличие или отсутствие в отчете параметров, установленных в ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности, т.е. по сути являются заключениями на соответствие отчета требованиям законодательства по формальным признакам. Это приводит к тому, что при наличии в отчете методологических нарушений, которые существенным образом могут повлиять на величину итоговой стоимости объекта оценки, - выдаются заключения о том, что отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности соответствует.

Отчасти это определяется тем, что в существовавших до принятия новых стандартах нормативных документах четко не прописаны требования к содержанию отчета об оценке. Стандарты оценки (пост. № 519) определяли требования к проведению оценки, а не требования к содержанию отчета. И по сути все нарушения методологического характера можно фиксировать основываясь только на одной фразе ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности: отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В новых федеральных стандартах требования к содержанию отчета об оценке прописаны более полно.

Федеральный стандарт оценки (ФСО N1)

Федеральный стандарт оценки (ФСО N2)

Федеральный стандарт оценки (ФСО N3)

Что касается организации процесса экспертизы отчетов в НП «РКО», то здесь приняты три вида (уровня) экспертизы:

нормативно-методическая - включает в себя проверку отчета об оценке на соблюдение оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности. Достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений

вычислительная - дополнительно осуществляется проверка примененного математического аппарата и правильность произведенных расчетов

полная экспертиза - проводиться альтернативное исследование рынка объекта оценки, формирование модели оценки объекта оценки и определение итогового значения стоимости объект.

Предложения наших коллег из СЗОО (проф. Баяндин Э.П.):

«Как вариант, возможно, утвердить на уровне постановления Правительства типовую форму отчета об оценке, включающую в себя основные разделы, которые должные содержаться в отчете. При этом должны быть установлено не просто наименование разделов, но и то что в разделах должно содержаться. Например, в разделе анализ рынка должно быть указано, что включает этот раздел: анализ и динамику цен на аналоги объекта оценки в регионе местонахождения объекта оценки, востребованность объекта на рынке, основные факторы, определяющие стоимость на рынке и др. Сегодня оценщик пишет, при оценке автомобиля, ситуацию на волжском автозаводе, о том, что завод выпустил новую марку автомобиля и ставит точку. Ни слова о ценах на автомобили в регионе, о его востребованности и привлекательности. Называет этот раздел - анализ рынка. И т.к. нигде нормативно не регламентировано, что должен включать анализ рынка, достаточно трудно доказать, что то что написано в отчете анализом рынка не является. На наш взгляд, наличие нормативно установленной типовой формы отчета позволит, как оценщику составлять более квалифицированные отчеты, так и эксперту составлять мотивированные заключения по экспертизе отчетов с указанием конкретных норм закона, которые были нарушены оценщиком.»

2. Второй аспект перехода к саморегулированию требует разработки системы контроля за деятельностью экспертных советов в регионах. То, что заключения делаются членами саморегулируемой организации на отчеты об оценке членов той же саморегулируемой организации вносит определенную долю субъективизма. Известны случаи из практики, когда экспертный совет дает заключение, что отчет об оценке содержит незначительные мелкие нарушение, никак не влияющие на итоговый результат величины стоимости, а повторная экспертиза отчета в экспертном совете в Москве, показывает, что в отчете имеется значительный объем нарушений, искажающих итоговую стоимость объекта оценки.

Таким образом, до перехода к саморегулированию должна быть сформирована четкая система контроля качества работы членов СРО. Нам видится это в двухуровневой системе контроля, с одной стороны экспертиза должна проводиться экспертными советами СРО в регионе осуществления деятельности оценщиком. Это позволит учесть экспертам особенности рынка объекта оценки, учесть фактически сложившийся уровень цен и т.д., т.к. данные эксперты сами осуществляют оценочную деятельность в этом регионе. С другой стороны экспертиза отчета должна проводиться экспертными советами СРО, расположенными в других субъектах Федерации, чтобы исключить субъективный подход к составлению заключений.

3. Необходимо законодательно установить критерии, по которым выявленные в ходе проверки нарушения относятся к грубым или к негрубым. Законодательно необходимо установить вид нарушений, после которых следует немедленное приостановление действия лицензии до момента устранения оценщиком выявленных нарушений. Установление более жестких требований контроля качества отчетов об оценке определяется ростом востребованности независимой оценки стоимости и расширением сфер применения услуг оценщиков. Оценщики неоднократно допускающие ошибки в отчетах не должны работать в сфере оценки государственного имущества.